CE QU’IL FAUT RETENIR
Lorsqu’un propriétaire délivre un congé pour vente, le locataire occupant qui exerce son droit de préemption n’a pas à payer de frais d’agence immobilière. La loi considère que l’acquisition découle d’un droit légal et non de l’intervention de l’intermédiaire.
- Le prix proposé dans le congé pour vente avec frais d’agence omis ou stipulés doit correspondre exclusivement au montant net vendeur.
- Selon la jurisprudence établie par la Cour de cassation (8 octobre 2015), aucune commission ne peut être répercutée sur le locataire préempteur.
- En cas d’achat direct en cours de bail sans congé, des honoraires d’agent immobilier s’appliquent uniquement si l’agence a mandat d’entremise.
La présence indue d’honoraires dans le congé n’entraîne la nullité de l’acte que si le locataire apporte la preuve d’un préjudice réel.
Congé pour vente et frais d’agence : le principe général
Un propriétaire bailleur qui souhaite vendre son logement vide à l’échéance du bail doit notifier un congé pour vente à son occupant. Régie par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Ce mécanisme lui accorde un droit de préemption prioritaire d’une durée de deux mois à compter de la réception du courrier.
Dans ce contexte, déterminer si un congé pour vente engendre des frais d’agence pour l’occupant est une question fréquente. La règle juridique est claire : le locataire étant déjà en place, l’intervention d’un agent immobilier n’est pas nécessaire pour faire se rencontrer les parties ou faire découvrir le bien.
Ces explications fournissent une information juridique générale et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Les procédures et formalités variant selon les situations, la consultation d’un avocat ou d’un notaire est recommandée pour un dossier spécifique.
Exercice du droit de préemption principal : absence de frais d’agence
L’exercice du droit de préemption par le locataire interdit à l’intermédiaire immobilier de réclamer une quelconque commission. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) rappelle que la Cour de cassation confirme régulièrement ce principe, notamment dans son arrêt du 8 octobre 2015 (Cass. Civ III, n° 14-20666). L’achat découlant directement de la loi, l’agent immobilier n’a pas joué de rôle déterminant dans la mise en relation.
Le prix figurant dans la notification du congé doit ainsi correspondre au prix net vendeur fixé par le propriétaire. Toute tentative d’intégrer une commission d’agence dans la somme réclamée au locataire préempteur est contraire à la réglementation.
Pour le locataire acheteur, les frais d’agence sont donc entièrement exclus du montant de la transaction. Les règles fondamentales de cette exonération comprennent :
- Une offre de vente notifiée sur la base exclusive du prix net vendeur.
- L’interdiction pour le bailleur de faire supporter le coût de son mandat de vente à l’occupant.
- L’obligation pour le notaire de vérifier que les honoraires ne sont pas facturés à l’acquéreur préempteur lors de la signature.
Dans quels cas des frais d’agence peuvent-ils s’appliquer ?
Si l’exonération des honoraires est la règle lors d’une préemption classique, certaines circonstances permettent la facturation de frais d’intermédiation. Ces exceptions dépendent du moment où la transaction se réalise et des mandats signés.
Exercice du droit de préemption subsidiaire
Si le locataire ne donne pas suite au premier congé et que le bailleur baisse ensuite son prix auprès d’un tiers, un second droit de préemption s’applique. Le notaire doit notifier cette nouvelle offre au locataire, qui dispose alors d’un mois pour se prononcer.
Lorsque l’offre faite au tiers inclut des honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur, la notification transmise au locataire doit détailler le prix net vendeur. Si le locataire décide de préempter sur cette seconde offre, il achète au prix net vendeur révisé sans payer la commission de l’agence.
Négociation du prix ou achat en cours de bail via l’intermédiaire
La situation évolue si la vente intervient en dehors du cadre strict du congé pour vente légal. Des honoraires peuvent être exigés dans les cas suivants :
- Une vente conclue en cours de bail, période durant laquelle le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption légal et sollicite l’agent pour négocier.
- La signature d’un mandat de recherche ou de négociation spécifique mandaté directement par le locataire auprès de l’agence.
- Une prestation d’entremise distincte où l’agent immobilier a rapproché les parties sur des conditions financières nouvelles non prévues au congé.
Pour réclamer un honoraire d’agent immobilier sur un congé pour vente ou une vente de gré à gré, l’intermédiaire doit obligatoirement détenir un mandat écrit et justifier d’une action déterminante.
Rédaction de la notification de congé : l’impact des honoraires d’agence
Lors de la délivrance d’un congé de vente par le bailleur, une erreur courante consiste à inclure la commission de l’agence dans le prix indiqué. La loi exige d’indiquer le prix et les conditions de la vente projetée sous peine de nullité du congé.
Néanmoins, la jurisprudence tempère cette sanction. En vertu de l’article 114 du Code de procédure civile, l’annulation d’un acte pour vice de forme ou de fond nécessite la preuve d’un grief causé au destinataire. Si le locataire a pu formuler une offre ou refuser l’achat sans subir de préjudice financier direct, la nullité du congé n’est pas systématiquement prononcée.
Afin de sécuriser la procédure d’éviction ou de vente, les bailleurs et leurs mandataires doivent respecter plusieurs démarches précises :
- Inscrire clairement le montant net vendeur revenant au propriétaire dans la lettre de notification.
- Préciser que les honoraires éventuels de l’agence ne s’appliquent qu’en cas de vente à un tiers.
- Délivrer la notification au moins six mois avant le terme du bail pour une location vide.